如果想要真正实现以房养老，前期得到准备工作必不可少，在弄清楚自己是要自住还是投资时，也要结合当地的贷款政策和税收政策，海外置业除了买房时需要交纳不菲的首付款，在买房后也需要交纳各种费用，同时一个靠谱的经纪人也不可缺少。

随着社会的变迁和时代的进步，很多家庭已经不再像过去一样单纯依赖“养儿防老”，很多夫妻有着更多的规划，同时他们也希望能通过更多的渠道来实现养老计划，让自己的老年生活衣食无忧。张女士与其老公张先生就是这样一对夫妻，他们虽然定居国内，从事教育投资事业，有一个孩子在澳洲读研，但是他们计划通过长期投资实现未来在澳洲“以房养老”。

首先：选自住房

北京的张女士因孩子在澳洲读研，故决定为孩子买房自住，当了解并比较完澳洲多个房产项目后，发现在澳洲买房是带土地价值的别墅，而不是市中心的高层公寓。于是将投资目标锁定市区的别墅项目。经过高级投资顾问的详细分析，发现在澳洲买别墅用于自住，不但没有任何收入还会因还贷款而产生更多支出;而以自住房作为选房标准，必然忽略房产增值和投资收益，跑不赢澳洲平均房产增值率和收益率。

其次选投资房

当客户意识到在澳洲首次置业是要以风险为选择依据时，转而锁定拥有高租金回报率和高土地增值类的澳洲政府10年租金补贴NRAS房产。而摈弃了只以买自住房为标准的投资陷阱后，张女士连续投资2套NRAS别墅项目;并在之后短短两个月时间内又再次出手将墨尔本4000平米超大土地庄园别墅收入囊中;至此，张女士已先后配置了2套高现金流的纯投资房和一套拥有超大土地面积、巨大土地增值潜力的庄园别墅!

终选投资+自住房

在成功配置了高租金回报与高土地增值的房产项目后，张女士又回到初要在澳洲实现置业的起点，也就是买一套将来可能用于自住的房源。而此时的客户，已经对如何投资澳洲越来越清晰——即使是选自住房，也要将投资标准放在位，那就是要实现以租养贷、收支平衡，之后再考虑宜居性。在多番比较分析下，顾问为其配置了墨尔本西南Point Cook区别墅，投资自住两不误。

张女士4套房产全部通过贷款投资，首付20%-30%，共投入金额约350万人民币，向澳洲银行共借出140万澳元(约合900万人民币);4套房产全部出租，每年租金收益高达10万澳币，减去所有贷款支出和其他费用，每年可以实现正现金流，不要再额外补贴，同时如果未来将来土地增值，每年的被动收入可以让张女士夫妇二人真正实现“以房养老”!

出国风点评：

如果想要真正实现以房养老，前期得到准备工作必不可少，在弄清楚自己是要自住还是投资时，也要结合当地的贷款政策和税收政策，海外置业除了买房时需要交纳不菲的首付款，在买房后也需要交纳各种费用，同时一个靠谱的经纪人也不可缺少，他会站在买主的角度帮自己省很多时间和精力，如果对当地情况足够了解，自己做自己的经纪人当然也是可以的，同时还可以省下不少费用。